14 duben
2022
KATEGORIE NOVINKY

Hypoteční e-Book: 5. Nenechte se tlačit prodávajícím

Jolyon Mungenga,
Napsal JOLYON MUNGENGA,
Pokud jste již v minulosti řešili koupi nemovitosti, tak jistě potvrdíte, že na kupujícího je vyvíjen tlak již od okamžiku, kdy najde vhodnou nemovitost. Prodávající chce přirozeně prodat co nejdříve a z jeho pohledu je jasné, že tlačí na rychlé podepsání rezervační smlouvy, kupní smlouvy a aby měl co nejdříve své peníze na účtu. Prodávajícím nahrává i dnešní doba, kdy je obecně nedostatek nemovitostí, a proto má často prodávající na výběr hned z několika zájemců. Pod tlakem výše zmíněného se často kupující rozhodne vyjít vstříc a vše podepsat a zaplatit v termínech, které si prodávající stanovil. Problém ale je, že prodávající také nemá představu o tom, jak dlouho potrvá, než vám banka schválí úvěr a následně vyplatí peníze. Může se vám tedy velmi snadno stát, že přes veškerou vaši snahu nebudete moci tyto termíny splnit. A pokud se tak stane, může to dopadnou dvěma způsoby. V lepší případě vám vyjde prodávající vstříc a vytvoří se dodatky, které dané termíny prodlouží, v horším případě vám vstříc nevyjde a vám propadne rezervační poplatek, který bývá obvykle ve výši 3 až 5% kupní ceny. Při ceně nemovitosti 5 mil Kč, tak můžete snadno přijít o 250 000 Kč.

PODPIS REZERVAČNÍ SMLOUVY

Před podpisem rezervační smlouvy doporučujeme:

1.   mít podanou žádost o úvěr,

2.   potvrzeno, že na hypotéku dosáhnete bonitně

3.   a mít hotový prescoring.

Prescoring je předběžné hodnocení vaší žádosti bankou a kontrola vašich registrů. Pokud dopadne prescoring dobře a veškeré údaje v žádosti odpovídají skutečnosti, tak je velká šance, že váš úvěr bude schválen. Nejdříve v tomto okamžiku je rozumné uvažovat o podpisu rezervační smlouvy.

Navíc v tuto chvíli vám již může váš hypoteční poradce, příp. bankéř dané banky říct, jak dlouho celý proces bude přibližně trvat a podle toho doporučit nastavení dalších termínu, tedy termínu pro podpis kupní smlouvy a následně pro zaplacení kupní ceny.

PODPIS KUPNÍ SMLOUVY

Protože v rezervační smlouvě většinou bývá uveden pouze termín pro podpis kupní smlouvy, ve které teprve bývá uveden termín pro zaplacení kupní ceny, tak mají lidí často pocit, že je jedno, kdy se kupní smlouva podepíše, protože rezervační poplatek je již stejně ve hře, protože rezervační smlouvu jste již podepsali. Jedno to ale není právě proto, že v kupní smlouvě je již stanoven přesný termín, do kdy musíte uhradit kupní cenu. Proto doporučujeme podepsat kupní smlouvu až v okamžiku, kdy je hypoteční úvěr schválen.

1.   Po schválení hypotečního úvěru se totiž teprve dozvíte z úvěrové smlouvy, jaké podmínky musíte splnit, aby banka uvolnila peníze. Někdy se tam může objevit nějaká podmínka, která může ještě nějaký čas zabrat. Například si banka vyžádá zrušení nějaké kreditní karty, což ne vždy lze provézt ze dne na den, nebo bude chtít doložit bezdlužnost z FÚ v případě, že jste podnikatel, což také může pár dní zabrat.

2.   Až po schválení úvěru vám banka vyhotoví spolu s úvěrovou smlouvu i zástavní smlouvu, kterou vám musí podepsat prodávající. Je tedy dobré, aby se s ní prodávající seznámil ještě před podpisem kupní smlouvy a vy jste měli jistotu, že jí podepíše. Protože pokud by odmítl, tak samozřejmě banka neuvolní peníze a vy nebudete moci uhradit kupní cenu.

REVIZE SMLUV VAŠÍM ADVOKÁTEM

Poslední radou v této oblasti je, nechte si vždy zkontrolovat smlouvy od advokáta, a to jak rezervační, tak kupní. Stojí to sice nějaké peníze navíc, ale může vám to ušetřit mnohem vyšší částky, váš čas a starosti, které mohou nastat, pokud podepíšete pro vás nevýhodnou smlouvu. Dá se očekávat, že prodávající bude mít smlouvy napsané tak, aby byl ve více, či méně výhodné pozici on.