Hypoteční e-Book: 8. Porovnání nabídek dle úrokové sazby nestačí

2% A 2% NENÍ VŽDY TOTÉŽ

V hypotečním e-booku č.7 jsme si již vysvětlili úskalí překlenovacích úvěrů od stavebních spořitelen. K tomu se tedy již není třeba vracet.

Avšak i u úvěrů, kde splácíte anuitně (úrok i jistinu), je jeden drobný rozdíl, o kterém málo kdo ví.  Jsou totiž pět metod, jak se počítají úroky. U hypotečních úvěrů se však potkáte především s dvěma z nich, které si zde ukážeme.

1.   Německá (evropská) – vychází z úvahy, že každý měsíc má 30 dní a rok má 360 dní. Proto je označována 30/360. V České republice je používán nejčastěji.

2.   Francouzská – uvažuje se 360 dnů v roce a skutečný počet dnů v měsíci. Proto je označována ACT/360. Mezinárodně nevíce užívaná.

Pro představu, jaký to má efekt, budeme uvažovat, že žádáte o hypotéku 3 000 000 Kč, se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2,5% p.a. Při výpočtu metodou ACT/360 zaplatíte měsíčně o 97 Kč víc. Čím větší hypotéka nebo úroková sazba, tím se navyšuje i tento rozdíl.

ÚROKY NEJSOU JEDINÝ NÁKLAD

S hypotékou může být spojena řada dalších nákladů, na které je třeba si dát pozor. Nejčastějšími z nich jsou:

·       pojištění schopnosti splácet

·       pojištění nemovitosti

·       poplatek za odhad nemovitosti

·       poplatek za zpracování úvěru

·       poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí

·       poplatek za vedení běžného účtu

·       poplatek za vedení úvěrového účtu

·       poplatky za ověření podpisů

·       poplatek za čerpání úvěru

·       poplatek za notářský zápis

Výši celkových nákladů, tedy úrokovou sazbu + náklady výše zmíněné vyjadřuje hodnota RPSN (Roční procentní sazba nákladů) vyjádřená v procentech. Jde tedy o parametr, který vám v porovnání jednotlivých nabídek poslouží rozhodně mnohem lépe než pouze úroková sazba.

RPSN NESTAČÍ

Bohužel ale v praxi vám ani RPSN neřekne úplně vše. První problém je, že pokud teprve porovnáváte jednotlivé nabídky, tak ne vždy jsou známy úplně všechny náklady, a proto se v RPSN počítá s předpokladem, který se pak může lišit od skutečnosti. Obzvláště to platí v případech, kdy si uděláte srovnání sami na internetu. Kolik bude třeba ověřených podpisů? Kolik bude stát pojištění nemovitosti? Bude třeba notářský zápis?

Další problém je v tom, že pokud vám váš bankéř nebo hypoteční poradce vyjedná slevu na odhad, zpracování zdarma nebo nějakou jinou slevu na poplatcích, které byste standardně hradili, tak nemá možnost vám RPSN přepočítat, protože většina kalkulaček jednotlivých bank počítá automaticky s poplatky, které by v daném případě byly hrazeny a nelze je z výpočtu odstranit.

SLEDUJTE SKUTEČNÉ NÁKLADY

Naše doporučuji je, sledujte skutečné náklady. Zjistěte si, kolik zaplatíte ročně nebo za fixaci na úrocích, kolik budou vaše měsíční náklady, kolik budou vaše jednorázové náklady. Pokud budete mít takto vypsány veškeré známé náklady v Kč, tak vám to jistě řekne víc než procentní vyjádření. Pokud u jedné hypotéky budou celkové náklady 12 000 Kč měsíčně + 8 000 Kč jednorázově a u druhé 11 500 Kč měsíčně + 5 000 Kč jednorázově, tak víte přesně, na čem jste.