Bydlení není. A kupující na to doplácejí

Zoufalý trh plodí zoufalá rozhodnutí

Když je nabídka omezená, mění se chování kupujících. Prohlídky jsou hromadné, rozhodnutí se dělají během hodin, někdy i minut. Lidé se bojí, že když zaváhají, „byt jim někdo vyfoukne“. A právě v tomto prostředí se daří nabídkám, které by na normálním, zdravém trhu vůbec neobstály.

Kupující tak často kývnou na:

• objekty bez kolaudace nebo s nejasným účelem užívání,
• jednotky vedené jako ubytovací, ateliéry či „jiné stavby“,
• domy bez řádného přístupu nebo s právními omezeními,
• rozdělené domy a byty bez jasně vymezených jednotek.

Cena je lákavá a realitka ujišťuje, že „tohle se hypotékou běžně financuje“. Jenže právě tady začíná problém.

Ubytovací jednotky: řešení bytové krize, nebo skrytá past?

V posledních letech se na realitním trhu výrazně rozšířil trend ubytovacích jednotek. Důvodů je mnoho. Zastaralé územní plány, přeregulované stavební právo a pomalé povolovací procesy nutí developery hledat cesty, jak vůbec něco postavit. Výsledkem jsou stavby, které vypadají jako byty, technicky je plně připomínají, ale právně bytem nejsou.

Rozdíl mezi bytovou a ubytovací jednotkou je především legislativní. Byt je určen k trvalému bydlení, zatímco ubytovací jednotka má sloužit k bydlení přechodnému. Problém je, že pojem „přechodné bydlení“ není v právních předpisech přesně vymezen. V praxi tak vzniká šedá zóna, kde ubytovací jednotky fakticky nahrazují byty.

To samo o sobě ještě nemusí být špatně. Ubytovací jednotky mohou být legitimní alternativou, a to i proto, že:

• mohou být financovány hypotékou (ale pozor ne ve všech případech a ne ve všech bankách),
• lze na ně (za určitých podmínek) přihlásit trvalý pobyt,
• mohou splňovat plnohodnotný standard bydlení.

Jenže ne každá „nebytová jednotka“ je ubytovací jednotkou.

Pozor na ateliéry, provozovny a „jiné prostory“

Zásadní problém nastává ve chvíli, kdy jsou kupujícím nabízeny ateliéry, dílny nebo provozovny. Tyto prostory:

• nejsou určeny k bydlení ani přechodnému,
• nelze v nich legálně bydlet bez změny užívání,
• jejich užívání k bydlení může být přestupkem.

Rozdíly přitom nemusí být patrné na první pohled. Katastr nemovitostí nemusí vždy odpovídat skutečnému stavebně-právnímu stavu a kupující tak často věří zápisu, který ale neodpovídá kolaudačnímu rozhodnutí.

Banka řekne ne. A je pozdě

Hypotéka není formalita. Banka neposuzuje jen bonitu klienta, ale především kvalitu zástavy a účelovost. Pokud objekt nesplňuje interní pravidla, nelze jej vzít do zástavy a nový hypoteční úvěr se nekoná.

Pak může přijít tvrdý dopad:

• rezervační poplatek je pryč,
• týdny vyřizování jsou ztracené,
• jiné bydlení mezitím zmizelo z trhu,
• kupující má pocit selhání, i když chybu často neudělal on.

Banka neřeší emoce ani zoufalství trhu.

Kupující jako oběť systému

To je bohužel trend, o němž se příliš nemluví, ale v praxi se s ním setkáváme stále:

• ceny jsou extrémně vysoké,
• nabídka je mizivá,
• tlak na rychlost je enormní,
• informace jsou neúplné, zkreslené nebo zamlčené.

A odpovědnost? Ta často zůstává právě na kupujících. Přestože se snaží jednat rozumně, systém je tlačí do rozhodnutí, která by za normálních okolností nikdy neudělali.

Co z toho plyne?

Ubytovací jednotky mají na trhu své místo a mohou být odpovědí na bytovou krizi. Ale pouze tehdy, pokud kupující přesně ví, co kupuje, jak z právního, stavebního i bankovního pohledu. Dobrá zpráva je, i když ne pro všechny, že pokud vám banka neschválí na objekt klasickou účelovou hypotéku, může poskytnout americkou, tedy neúčelovou hypotéku. Úskalím zde ale je fakt, že do zástavy musíte dát jinou nemovitost, která splňuje podmínky vhodné zástavy. Tedy objekt, který je z právního hlediska skutečně určen na bydlení.

Dokud bude bydlení nedostatkové, budou se na trhu objevovat problematické nemovitosti maskované jako „příležitosti“. A dokud se nebude otevřeně mluvit o tom, co je a co není skutečně vhodné k bydlení a financovatelné bankou, budou kupující dál narážet na stejnou zeď.

Pokud se v dnešním složitém trhu nechcete spoléhat na dohady a sliby, je klíčové mít po boku někoho, kdo rozumí nejen hypotékám, ale i samotným nemovitostem. Jsme hypoteční specialisté s více než 12 lety zkušeností a denně řešíme komplikované případy.

Než podepíšete rezervaci nebo kupní smlouvy, ozvěte se nám. Někdy stačí jeden včasný telefonát, aby se z minového pole stal bezpečný krok k vlastnímu bydlení.