06 prosinec
2025
KATEGORIE NOVINKY

ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky

Marie Texlerová
Napsal MARIE TEXLEROVÁ
Česká národní banka oznámila, že od 1. dubna 2026 vstoupí v platnost nové doporučení, které zpřísní podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti. Změny se nedotknou úvěrů na vlastní bydlení, ale investoři a makléři by jim měli věnovat pozornost. Mohou totiž ovlivnit dostupnost financování i rychlost prodeje nemovitostí.

V tomto článku shrnujeme, co se mění, jaký to může mít dopad na klienty a jak se na nové podmínky připravit. Text zároveň nabízí praktické informace pro ty, kteří aktuálně řeší srovnání hypoték, plánují sjednání hypotéky nebo zvažují nový hypoteční úvěr.

Co přesně se mění?

LTV pro investiční nemovitosti max. 70 %

Zásadní novinkou je snížení podílu financování (LTV) na investiční nemovitosti.

  • Dnes je běžné LTV až 80 %.
  • Od 1. 4. 2026 bude u investičních nemovitostí povoleno pouze 70 %.

To znamená, že klient bude potřebovat více vlastních prostředků, případně kombinaci jiných úvěrových řešení, jako je například americká hypotéka pro podnikatele nebo jiný typ úvěru.

1. Limit DTI = 7

ČNB nově stanoví, že celkové zadlužení investora může být maximálně sedminásobek ročního čistého příjmu (DTI 7).

To může být problém zejména pro:

  • klienty již splácející další závazky,
  • aktivní investory s více úvěry,
  • osobys nepravidelnými příjmy – typicky OSVČ, kde se posuzuje hypotéka pro podnikatele individuálně.

2. Kdy je nemovitost považována za investiční?

Nemovitost bude spadat do přísnějšího režimu, pokud:

  • klient neplánuje vlastní bydlení,
  • počítá do příjmů budoucí nájem,
  • už má jinou obytnou nemovitost ve vlastnictví.

Zjednodušeně: Pokud má nemovitost generovat příjem, spadne pod nové parametry.

Jak změny ovlivní klienty?

Vyšší nároky na vlastní zdroje

S LTV 70 % budou klienti potřebovat větší hotovost. U dražších investičních bytů to může být rozdíl i stovek tisíc korun. Jak už jsme ale zmiňovali v článku Co je 100% hypotéka a jak ji získat? Nemusí býtvlastní zdroje nevyhnutelnou podmínkou. Službu vám udělá také dostatečná zástava, pokud ji máte k dispozici. Řešením je i možnost kombinace zástav a součet jejich celkových hodnot.

Složitější dosažení bonity

Limit DTI 7 může vyloučit část investorů, kteří dnes ještě na nový hypoteční úvěr dosáhnou. To se týká zejména podnikatelů, kteří používají paušální výdaje nebo mají nepravidelné cashflow. Pro tuto skupinu bude ještě důležitější kvalitní příprava a možnost využít americkou hypotéku pro podnikatele, která se z pohledu DTI posuzuje benevolentněji.

Rostoucí význam přípravy a správného srovnání hypoték

Financování investiční nemovitosti bude komplexnější než doposud, bez pečlivého plánování kroků se neobejdete. Pokud již máte více úvěrů či nemovitostí, může být právě tento krok kamenem úrazu.

Jak se na změny připravit?

1. Vyřídit financování podle současných pravidel

Pokud plánujete investiční nákup v následujících 12–18 měsících, vyplatí se podat žádost ještě před dubnem 2026.

2. Dopředu vyhodnotit bonitu

Zejména u investorů s více úvěry nebo u osob samostatně výdělečně činných.
Tady se vyplatí:

  • propočítat DTI a DSTI,
  • zvážit refinancování pro zvýšení cashflow,
  • ověřit vhodnost alternativního řešení jako je hypotéka pro podnikatele.

3. Zajistit si srovnání hypoték

Každá banka bude ke změnám přistupovat trochu jinak.
Pro klienty je zásadní porovnat:

  • sazbu,
  • možnosti čerpání,
  • přístup banky k příjmům z podnikání,
  • parametry pro investiční nemovitosti.

Správně provedené srovnání hypoték vám může ušetřit.

Co dělat, pokud nedosáhnete na klasickou investiční hypotéku?

Pro některé investory může být vhodnější:

Americká hypotéka pro podnikatele

  • nevyžaduje prokazování účelu,
  • umožňuje financovat i rekonstrukce nebo nákupy bez nutné vazby na konkrétní nemovitost.

Refinancování stávajícího úvěru

Může uvolnit kapacitu v DTI.

Kombinace úvěrů

Například část financí pokrýt investiční hypotékou a zbytek americkou hypotékou, nebo nezajištěným úvěrem.

Co vás čeká

Nové změny ČNB přinesou pro investiční financování přísnější parametry, ale zároveň větší potřebu profesionálního vedení. Proto spojte své síly s odborníky v oboru a nenechávejte věci na poslední chvíli. Sjednání hypotéky pro vás vyřídíme snadno, online a hlavně na míru.

Hypoteční kalkulačka

VÝHODY
RÁDI VÁM POMŮŽEME S VYŘÍZENÍM HYPOTÉKY
Jan Škarban
Jan Škarban skarban@amj.cz 733 150 920
4.9
140 recenzí
  • Roman Berousek

    Naprosto skvělý přístup. Pana Škarbana mohu jen doporučit profesionální a hlavně lidský přístup. Za vše děkuji (Translated by Google) Absolutely great approach. I can only recommend Mr. Škarban for his professional and, above all, human approach. Thank you for everything

  • Klára Frydrýšková

    Se společností AMJ finance jsem velmi spokojená. Přístup je lidský a přitom velmi profesionální. Společnost mi ušetřila nemalé finanční prostředky na smlouvách a zprostředkovala stabilní investiční portfolio. (Translated by Google) I am very satisfied with AMJ finance. The approach is humane and yet very professional. The company saved me a lot of money on contracts and provided me with a stable investment portfolio.

  • Ondřej Adler

    Kdyby finanční poradci byli jako paní Lenka Krčmářová, pískal bych si. Necpe vám nabídky na to či ono. Mluví jasně, srozumitelně a hlavně věcně. Řešil jsem refinancování hypotéky a za její radu jsem byl moc rád. Doporučuji. (Translated by Google) If financial advisors were like Ms. Lenka Krčmářová, I would be blown away. She doesn't bombard you with offers for this or that. She speaks clearly, understandably, and most importantly, factually. I was dealing with mortgage refinancing and I was very happy with her advice. I recommend it.

  • bob roy

  • LucPat

    Chtela jsem pomoci s refinancovanim sve hypoteky a bylo mi receno, at zustanu u te puvodni, kde jsem ted. Ze strany AMJ tedy absolutne zadny zajem o spolupraci. A na dotaz, proc na kalkulacce na jejich webu mi vychazi uplne jina urokova sazba, nez mi mohou oni u jakekoliv banky vyjednat, jsem dostala odpoved, ze to je sazba nemeckych bank, na coz ale musim mit prijem v eurech a to ja nemam. Pritom v kalkulacce nejsou uvedena eura ale koruny! Za me je to tedy ucelne mateni zakaznika, jen, aby si ziskali klienty. Podle pani Suchomelove je to pry ale naprosto v poradku. Uvidime, co na to rekne COI a jaky na to bude mit nazor ona. (Translated by Google) I wanted help with refinancing my mortgage and was told to stay with the original one where I am now. So AMJ has absolutely no interest in cooperation. And when I asked why the calculation on their website gives me a completely different interest rate than they can negotiate with any bank, I was told that it is the rate of German banks, but I have to have income in euros, which I don't have. However, the calculation does not show euros, but crowns! In my opinion, this is a complete confusion of the customer, just to get clients. According to Ms. Suchomel, it is completely fine. We will see what the COI says about it and what her opinion is on it.

    Zobrazit více
  • Petra Krejcarova

    Bc. Suchomelová je profesionálka na svém místě. Vyřešila hypotéku k mé spokojenosti, vše srozumitelně vysvětlila, kdykoli byla k dispozici a reagovala okamžitě. Byla mi velkou oporou v nelehké situaci. Má můj velký dík. (Translated by Google) Bc. Suchomelová is a professional in her field. She solved the mortgage to my satisfaction, explained everything clearly, was available whenever she could and responded immediately. She was a great support to me in a difficult situation. She has my great thanks.

  • Tomas Strejc

    Velké poděkování za pomoc se zajištěním HÚ, ohromná úspora času a nervů! Děkuji zejména paní Krčmářové za profesionální přístup. Těšíme se s rodinou na nové vysněné bydlení. (Translated by Google) Many thanks for your help with securing the HÚ, a huge saving of time and nerves! I would especially like to thank Mrs. Krčmářová for her professional approach. My family and I are looking forward to our new dream home.