06 prosinec
2025
KATEGORIE NOVINKY

ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky

Marie Texlerová
Napsal MARIE TEXLEROVÁ
Česká národní banka oznámila, že od 1. dubna 2026 vstoupí v platnost nové doporučení, které zpřísní podmínky pro hypotéky na investiční nemovitosti. Změny se nedotknou úvěrů na vlastní bydlení, ale investoři a makléři by jim měli věnovat pozornost. Mohou totiž ovlivnit dostupnost financování i rychlost prodeje nemovitostí.

V tomto článku shrnujeme, co se mění, jaký to může mít dopad na klienty a jak se na nové podmínky připravit. Text zároveň nabízí praktické informace pro ty, kteří aktuálně řeší srovnání hypoték, plánují sjednání hypotéky nebo zvažují nový hypoteční úvěr.

Co přesně se mění?

LTV pro investiční nemovitosti max. 70 %

Zásadní novinkou je snížení podílu financování (LTV) na investiční nemovitosti.

  • Dnes je běžné LTV až 80 %.
  • Od 1. 4. 2026 bude u investičních nemovitostí povoleno pouze 70 %.

To znamená, že klient bude potřebovat více vlastních prostředků, případně kombinaci jiných úvěrových řešení, jako je například americká hypotéka pro podnikatele nebo jiný typ úvěru.

1. Limit DTI = 7

ČNB nově stanoví, že celkové zadlužení investora může být maximálně sedminásobek ročního čistého příjmu (DTI 7).

To může být problém zejména pro:

  • klienty již splácející další závazky,
  • aktivní investory s více úvěry,
  • osobys nepravidelnými příjmy – typicky OSVČ, kde se posuzuje hypotéka pro podnikatele individuálně.

2. Kdy je nemovitost považována za investiční?

Nemovitost bude spadat do přísnějšího režimu, pokud:

  • klient neplánuje vlastní bydlení,
  • počítá do příjmů budoucí nájem,
  • už má jinou obytnou nemovitost ve vlastnictví.

Zjednodušeně: Pokud má nemovitost generovat příjem, spadne pod nové parametry.

Jak změny ovlivní klienty?

Vyšší nároky na vlastní zdroje

S LTV 70 % budou klienti potřebovat větší hotovost. U dražších investičních bytů to může být rozdíl i stovek tisíc korun. Jak už jsme ale zmiňovali v článku Co je 100% hypotéka a jak ji získat? Nemusí býtvlastní zdroje nevyhnutelnou podmínkou. Službu vám udělá také dostatečná zástava, pokud ji máte k dispozici. Řešením je i možnost kombinace zástav a součet jejich celkových hodnot.

Složitější dosažení bonity

Limit DTI 7 může vyloučit část investorů, kteří dnes ještě na nový hypoteční úvěr dosáhnou. To se týká zejména podnikatelů, kteří používají paušální výdaje nebo mají nepravidelné cashflow. Pro tuto skupinu bude ještě důležitější kvalitní příprava a možnost využít americkou hypotéku pro podnikatele, která se z pohledu DTI posuzuje benevolentněji.

Rostoucí význam přípravy a správného srovnání hypoték

Financování investiční nemovitosti bude komplexnější než doposud, bez pečlivého plánování kroků se neobejdete. Pokud již máte více úvěrů či nemovitostí, může být právě tento krok kamenem úrazu.

Jak se na změny připravit?

1. Vyřídit financování podle současných pravidel

Pokud plánujete investiční nákup v následujících 12–18 měsících, vyplatí se podat žádost ještě před dubnem 2026.

2. Dopředu vyhodnotit bonitu

Zejména u investorů s více úvěry nebo u osob samostatně výdělečně činných.
Tady se vyplatí:

  • propočítat DTI a DSTI,
  • zvážit refinancování pro zvýšení cashflow,
  • ověřit vhodnost alternativního řešení jako je hypotéka pro podnikatele.

3. Zajistit si srovnání hypoték

Každá banka bude ke změnám přistupovat trochu jinak.
Pro klienty je zásadní porovnat:

  • sazbu,
  • možnosti čerpání,
  • přístup banky k příjmům z podnikání,
  • parametry pro investiční nemovitosti.

Správně provedené srovnání hypoték vám může ušetřit.

Co dělat, pokud nedosáhnete na klasickou investiční hypotéku?

Pro některé investory může být vhodnější:

Americká hypotéka pro podnikatele

  • nevyžaduje prokazování účelu,
  • umožňuje financovat i rekonstrukce nebo nákupy bez nutné vazby na konkrétní nemovitost.

Refinancování stávajícího úvěru

Může uvolnit kapacitu v DTI.

Kombinace úvěrů

Například část financí pokrýt investiční hypotékou a zbytek americkou hypotékou, nebo nezajištěným úvěrem.

Co vás čeká

Nové změny ČNB přinesou pro investiční financování přísnější parametry, ale zároveň větší potřebu profesionálního vedení. Proto spojte své síly s odborníky v oboru a nenechávejte věci na poslední chvíli. Sjednání hypotéky pro vás vyřídíme snadno, online a hlavně na míru.

Hypoteční kalkulačka

VÝHODY
RÁDI VÁM POMŮŽEME S VYŘÍZENÍM HYPOTÉKY
Jan Škarban
Jan Škarban skarban@amj.cz 733 150 920
  • Jan Květ

    Velmi oceňuji vysokou profesionalitu a hluboký přehled o bankovním trhu. AMJ mi dokázali zajistit podmínky, na které bych sám nedosáhl. Flexibilní jednání a skvělá zpětná vazba po celou dobu procesu. Děkuji za spolupráci (Translated by Google) I really appreciate the high level of professionalism and deep insight into the banking market. AMJ was able to secure conditions for me that I would not have been able to achieve on my own. Flexible dealings and great feedback throughout the process. Thank you for your cooperation

  • Marek Truhlář

    Určitě nedoporučuji. Hodnotím pouze zkušenost s panem Škarbanem a ta je taková, že se může přetrhnout a být úslužný jen do doby, kdy cítí, že mu z toho něco kápne. Při řešení refinancování sliboval, že včas pošle nabídky a srovnání vícero bank. Nakonec jsem ho musel upomínat. Ve finále nedodal, co slíbil a neustále mě tlačil pouze do jedné jediné banky (proč asi?), jejíž nabídka nebyla vůbec konkurenceschopná a sama banka ani ničím nevynikala. Spíše naopak (např ani neumí okamžité platby). Nakonec jsem použitím obyčejných srovnávačů našel výhodnější nabídky a zrefinancoval si sám a jsem spokojený. Nedalo mi to a zjišťoval jsem, kdo že to ten seriózně vystupující pán je. Vystudovaný trenér... Odebral jsem veškeré souhlasy k GDPR a nikdy více. (Translated by Google) I definitely do not recommend it. I only evaluate the experience with Mr. Škarban and it is such that he can be interrupted and be helpful only until he feels that he is getting something out of it. When dealing with refinancing, he promised to send offers and a comparison of several banks in a timely manner. In the end, I had to remind him. In the end, he did not deliver what he promised and constantly pushed me to only one bank (why?), whose offer was not competitive at all and the bank itself did not stand out in anything. Quite the opposite (for example, it does not even make instant payments). In the end, I found more advantageous offers using ordinary comparison tools and refinanced myself and I am satisfied. I could not do it and I found out who this serious-looking gentleman was. A qualified trainer... I withdrew all consents to GDPR and never again.

    Zobrazit více
  • Jakub Deml

    S AMJ finance a panem Janem Škarbanem jsem byl velmi spokojený. Vyřízení hypotéky bylo rychlé, komunikace bezproblémová a vystupování pana Škarbana velmi profesionální a příjemné. Určitě doporučuji. (Translated by Google) I was very satisfied with AMJ finance and Mr. Jan Škarban. The mortgage was processed quickly, communication was smooth, and Mr. Škarban's demeanor was very professional and pleasant. I definitely recommend it.

  • Markéta Holá Linkova

  • Zing Meals

    Děkujeme za pomoc s pojištěním kuchyně a prostoru. (Translated by Google) Thank you for your help with kitchen and space insurance.

  • Petr Nosek

    Mám jen ty nejlepší zkušenosti s pracovníky AMJ Finance - jsou iniciativní a s výsledky jejich práce pro mě jsem naprosto spokojen! Málokdy nalézám na druhé straně digi komunikace tak příjemné a vstřícné prostředí. Doporučuji !!! Petr Nosek, Dolní Jirčany (Translated by Google) I have only the best experiences with AMJ Finance employees - they are proactive and I am completely satisfied with the results of their work! I rarely find such a pleasant and welcoming environment on the other side of digital communication. I recommend it!!! Petr Nosek, Dolní Jirčany

  • Roman Berousek

    Naprosto skvělý přístup. Pana Škarbana mohu jen doporučit profesionální a hlavně lidský přístup. Za vše děkuji (Translated by Google) Absolutely great approach. I can only recommend Mr. Škarban for his professional and, above all, human approach. Thank you for everything

  • Klára Frydrýšková

    Se společností AMJ finance jsem velmi spokojená. Přístup je lidský a přitom velmi profesionální. Společnost mi ušetřila nemalé finanční prostředky na smlouvách a zprostředkovala stabilní investiční portfolio. (Translated by Google) I am very satisfied with AMJ finance. The approach is humane and yet very professional. The company saved me a lot of money on contracts and provided me with a stable investment portfolio.

  • Ondřej Adler

    Kdyby finanční poradci byli jako paní Lenka Krčmářová, pískal bych si. Necpe vám nabídky na to či ono. Mluví jasně, srozumitelně a hlavně věcně. Řešil jsem refinancování hypotéky a za její radu jsem byl moc rád. Doporučuji. (Translated by Google) If financial advisors were like Ms. Lenka Krčmářová, I would be blown away. She doesn't bombard you with offers for this or that. She speaks clearly, understandably, and most importantly, factually. I was dealing with mortgage refinancing and I was very happy with her advice. I recommend it.

  • bob roy