Hypotéky jako tajemná komnata: Podléháte i vy mýtům, které o nich kolují?

Hypotéky představují běžnou součást života mnoha lidí. Jedná se o klíčovou složku finančního portfolia, která umožňuje realizovat svůj sen o vlastním domově. V dnešní době, kdy ceny nemovitostí neustále rostou, se stává získání hypotéky pro řadu jednotlivců a rodin nezbytným krokem k dosažení osobní a finanční stability.

Přestože jsou hypotéky pro mnohé z nás téměř nedílnou součástí života, existuje kolem nich řada mýtů, které mohou potenciální žadatele odradit nebo způsobit menší či větší problémy. Hlavním cílem dnešního povídání je posvítit si na nejrozšířenější mýty o hypotékách a ponořit se hlouběji také do dezinformací, s nimiž se my, jako hypoteční specialisté, potkáváme dnes a denně.

MÝTUS #1- Hypotéka mi sebere klidný spánek

První mýtus vychází z přesvědčení, že všechny dluhy jsou špatné. Někteří lidé hypotéku vnímají jako finanční břemeno na desítky let dopředu. Určitě se shodneme na tom, že v ideálním světě nechce být nikdo zadlužený. Na druhou stranu, pokud máte pravidelný příjem (což by měl být první předpoklad, abyste vůbec o hypotéce uvažovali), na splátku nemusíte ani myslet. Banka si ji automaticky inkasuje ke konkrétnímu dni v měsíci. Měsíční splátky hypotéky jsou navíc v mnoha případech srovnatelné nebo dokonce nižší než nájemné. Navíc lze očekávat, že nájmy v čase porostou, zatímco vaše splátka hypotéky zůstane přibližně stejná po celou dobu (bude se lišit jen pro jednotlivá fixační období).

MÝTUS #2- Chci mít hypotéku co nejdříve splacenou

Špatná pověst hypoték má na svědomí druhý mýtus. Lidé ji chtějí mít, co nejdříve „z krku,“ a tak ji, často bez ohledu na svou situaci, předčasně splatí, nebo nastaví na co nejkratší dobu. Pozor ale na toto úskalí. Je potřeba rozlišit dluhy na „dobré a špatné“. Špatné dluhy mají vysoký úrok a od finančních cílů nás vzdalují – jinými slovy o majetek přicházíme, zatímco dobré dluhy mají nízký úrok a majetek díky nim nabýváme.

Otázkou zůstává, proč nesplácet dobré dluhy. Odpověď je jasná; reálná hodnota dluhu v čase díky inflaci klesá. Pro ilustraci si představte, co si lidé mohli koupit za 1mil. Kč před 30 lety a co si za něj můžeme koupit dnes. Nominální hodnota měsíční splátky vaší hypotéky zůstane přibližně stejná , ale platy, stejně tak i hodnoty nemovitostí, se v čase stále zvyšují.

Pokud úspory použijete na mimořádnou splátku hypotéky, už je z ní nikdy zpět nedostanete. Klientům doporučujeme, aby si uspořené peníze nechali jako finanční rezervu, kterou mohou v případě potřeby použít, anebo aby si výhodně spořili či investovali. Díky rezervám a vhodným nástrojům investování, je v určitém čase možné dosáhnout kladné bilance, i když máte hypotéku na 30 let. Jinak řečeno, vaše peníze vám mohou vydělat stejně, nebo i více, než kolik zaplatíte bance na úrocích.

MÝTUS #3 - Když dávám do zástavy nemovitost, tak po mně banka nemůže chtít příjmy

Toto je bohužel nešťastný omyl. Zástava a vaše příjmy jsou pro banku dvě naprosto odlišné věci. Vlastnictvím nemovitosti totiž bance nijak neprokazujete to, že měsíčně vyděláváte tolik, abyste si mohli dovolit splátku. Zástavu dáváte bance jako garanci, že pokud byste v budoucnu svým závazkům nedostáli, nepřijde o hodnotu peněz, které vám půjčila – uspokojí se na hodnotě nemovitosti. Na druhou stranu, díky možnosti dát bance zástavu, získáte nižší úrokovou sazbu než u úvěrů bez ní (typicky u spotřebitelských úvěrů na cokoli). Banka ale potřebuje prověřit vaši bonitu – neboli schopnost splácet, a to může jedině tak, že si vaše příjmy vyžádá.

MÝTUS #4 – Jako OSVČ na hypotéku nedosáhnu

Banky hodnotí příjmy u fyzických osob podnikajících v rámci schvalování nových hypotečních úvěrů s větší opatrností než příjmy zaměstnanců. Ale neznamená to, že když podnikáte a podáváte daňové přiznání, nebo jste v režimu paušální daně, tak hypotéku nedostanete.

Ano, hodnocení příjmové situace je sice podrobeno přísnějšímu zkoumání, ale nevěště hlavu. Ani hypotéka pro podnikatele nemusí být noční můra. Různé banky totiž aplikují na výpočet příjmů různé postupy, a tak, zatímco jedna instituce vychází striktně z daňového přiznání, další umožní zahrnout i příjem z obratu, jiná zase historii z vašeho bankovního účtu. A pokud jste v režimu paušální daně, může vám pomoci i to, jestli už podnikáte více než rok, nebo máte navíc doložitelné příjmy v hotovosti. Roli zde hraje také obor vaší činnosti. Pokud jste svářeč s výdajovým paušálem 80 %, bude vám banka do příjmů počítat méně než třeba programátorovi, který má paušál 40 %.

Pokud plánujete koupi nemovitosti, doporučujeme se poradit s hypotečním specialistou, který vám dokáže říct, co by mělo vaše daňové přiznání obsahovat, abyste na požadovanou částku dosáhli. A samozřejmě, dobrý specialista vám připraví srovnání hypoték u příslušných bank a rozkryje vám, jak budou vaše příjmy z podnikání hodnotit.

Mýtů obestírajících hypotéky je celá řada. Financování nemovitosti člověk řeší jednou, výjimečně vícekrát za život, a proto by neměl podcenit přípravu. Neodborné veřejnosti může hypoteční trh připomínat džungli, ve které není snadné se zorientovat. A proto je sázkou na jistotu volba erudovaného hypotečního specialisty, který vás celým procesem provede. Díky němu budete na sjednání hypotéky vzpomínat z pohodlí svého vysněného obýváku, s výhledem na Alpy nebo třeba na Petřín.