Koupě pozemku se může proměnit v noční můru. Kvůli stavebnímu úřadu

Co je předběžná informace?

S účinností nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který vstoupil v platnost pro běžné stavebníky 1. července 2024, přichází také nový institut zvaný předběžná informace. Tento nástroj má za cíl usnadnit stavebníkům přípravu stavebních projektů a orientaci v procesu povolování staveb. O usnadnění z pohledu hypoték se ale vůbec jednat nemusí, zvlášť, pokud narazíte na nepřístupného realiťáka nebo neochotu na straně úřadů.

K čemu je z pohledu zákona předběžná informace?

Předběžná informace je stanovisko nebo soubor informací, které stavebník může získat od stavebního úřadu ještě před tím, než formálně podá žádost o povolení stavebního záměru. Jde o nezávazný dokument, který poskytuje základní přehled o podmínkách a požadavcích, jež se vztahují k plánované výstavbě. Na rozdíl od konečných rozhodnutí stavebního úřadu slouží předběžná informace pouze jako orientační podklad, který pomáhá stavebníkovi lépe se připravit na celý proces povolování.

Předběžná informace může obsahovat například údaje o:

• Podmínkách využití území a jeho změn,
• nezbytnosti povolení záměru a jeho kolaudace,
• kritériích, podle kterých bude stavební úřad posuzovat žádost o povolení,
• dotčených orgánech, jejichž stanoviska budou k povolení záměru potřeba.

Hlavním důvodem předběžné informace je snížení rizika komplikací a nepříjemných překvapení během formálního povolovacího procesu. Stavebník díky ní získá přehled o požadavcích a možných omezeních ještě před samotným zahájením řízení. To mu umožní lépe naplánovat projekt a přizpůsobit ho podmínkám stanoveným úřadem a dotčenými orgány.

Výhodou je možnost ověřit, zda je stavební záměr na daném pozemku vůbec realizovatelný, případně zda splňuje podmínky územního plánu či technických norem. Stavebník tak může předejít zbytečným nákladům spojeným s projektem, který by později nemusel být schválen.

Kdy a jak o předběžnou informaci požádat?

O předběžnou informaci je vhodné požádat hned na začátku projektové přípravy, ještě před zahájením formálního řízení o povolení záměru.

Žádost lze podat několika způsoby:

• Elektronicky prostřednictvím portálu stavebníka,
• osobně nebo poštou na příslušný stavební úřad.

Jak dlouho je předběžná informace platná?

Na rozdíl od dřívější územně plánovací informace, která měla platnost omezenou na jeden rok, nový stavební zákon konkrétní dobu platnosti předběžné informace nestanovuje. Platnost však může být omezena samotným stavebním úřadem, případně předběžná informace pozbývá platnosti, pokud se změní podmínky, za nichž byla vydána, nebo pokud začne být v rozporu s nově účinnými právními předpisy.

Proč se o předběžnou informaci zajímat, když „jenom“ kupujete pozemek a stavět na něm zatím nechcete?

Klasická hypotéka na bydlení je účelový úvěr. Tím se rozumí, že její využití je striktně navázáno na bydlení. Pro vás je to snadné. Pokud je na pozemku tráva nebo hlína, pořád jej vnímáte jako pozemek, na němž si chcete něco postavit. Ale legislativně je to komplikovanější. Banka totiž nevezme do zástavy pozemek, který není stavební. A tady narážíme na kámen úrazu. Jak to banka pozná? Protože už jsme si něco řekli o předběžné informaci, hádáte správně. Banka od vás bude chtít doložit buď předběžnou informaci, jejíž sehnání by mělo být snazší, nebo územně plánovací informaci.

V obou případech se budete muset obrátit buď na stavební úřad, v lepším případě na realitního makléře, který vám nemovitost nabízí. Proto apelujeme, abyste byli připraveni, než vyrazíte do boje o svůj vysněný pozemek. Zeptejte se realitního makléře hned na první schůzce, zda má daný dokument k dispozici. Pokud nemá, nemusí to bohužel znamenat jenom to, že se nejedná o dobrého realitního makléře, ale může to znamenat, že se vám snaží prodat pozemek, který vůbec stavební není a jeho koupí byste se za pár let dostali do slepé uličky.

Co se stane, pokud dokument nedodáte?

Při sjednání hypotéky je daný doklad potřebný zejména při oceňování nemovitosti. Tedy bez něj nemůže odhadce stanovit hodnotu pozemku. Na to pak navazuje schvalovací proces, který se v tomto bodě kompletně zastaví. Nový hypoteční úvěr zkrátka musí být určený na bydlení, a přestože vám realitka nebo prodávající bude tvrdit, že pozemek je stavební, jediný doklad o tom je právě předběžná informace nebo územně plánovací informace.

Banky zase dělají problémy…

Může se vám zdát, že banky zase dělají problémy a jsou neochotné. Na druhou stranu, i když celé papírování působí jako zbytečná byrokracie, představte si, že byste pozemek koupili jako stavební za vlastní peníze a za tři roky si nechali vypracovat projekt, došli na stavební úřad a tam by vás vypoklonkovali, že na vašem pozemku se stavět nesmí? To se vám v případě sjednání hypotéky opravdu nestane. Nakonec je možná někdy tahle byrokracie i užitečná.

Víme, že vyznat se jako laik v hypoteční a realitní džungli, může připomínat boj o přežití, ale proto jsme tu my, abychom vám cestu ulehčili. Nevíte si rady? Obraťte se na nás. Pravidelně pro vás vydáváme také podcast Finančně gramotní dostupný na všech běžných platformách.