Koupit nemovitost, refinancovat, nebo radši nic?

Česká národní banka (ČNB) od prosince zvolna snižuje úrokové sazby. Z původních 7 % se hlavní sazba v květnu dostala na 5,25 %. Na rozdíl od prudkého růstu sazeb před dvěma lety je však aktuální pokles mnohem pomalejší a zdrženlivější. ČNB přistupuje k dalšímu snižování opatrně kvůli stále vysoké inflaci, která v dubnu meziročně vzrostla o téměř 3 %.

Tento opatrný přístup se promítá i do hypotečního trhu. Zatímco snížení sazeb se rychle odrazí na úrokových sazbách spořicích účtů, u hypoték je situace složitější. Úrokové sazby hypoték s fixací na méně než jeden rok nebo s plovoucí sazbou jsou ovlivněny přímo kroky ČNB. Hypotéky s delší fixací však závisí spíše na cenách peněz na trhu, které jsou ovlivněny globálním děním, jako je například inflace v USA.

Úrokové sazby hypoték s fixací na tři roky a déle stagnují, a dokonce mohou i mírně zdražit. Některé banky k tomuto kroku přistoupily, jiné dokonce delší fixační období zrušily úplně. Rychlý pokles hypotečních sazeb pod 5 % je tedy nepravděpodobný. Odhady naznačují, že do konce roku by mohly sazby dosahovat 4,8 – 4,5 %.

Ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách se odrazily ode dna již na přelomu roku. Narůstající objem poskytnutých hypoték svědčí o zvyšujícím se nadšení kupců, což přirozeně vyústí v růst cen nemovitostí. Otálení s nákupem a čekání na pokles úrokových sazeb se nemusí vyplatit, protože zvyšování cen nemovitostí velmi snadno převálcuje úsporu na sazbě. Nový hypoteční úvěr se tak může prodražit.

Novou hypotéku do září, pak už jinak

Další důležitý faktor je změna pravidel pro předčasné splacení hypoték od 1. září. Nové nařízení umožní bankám účtovat klientům až 1 % z nesplacené jistiny za předčasné splacení. Refinancování mimo fixaci se tak prodraží. Klienti, kteří uzavřou hypotéku do konce srpna, budou moci refinancovat za stávajících podmínek, kdy banky smí účtovat maximálně administrativní poplatek pohybující se kolem tisíce korun.

Někdo má a někdo nemá

Ve vlastním bydlí aktuálně 71 % lidí, přičemž třetina financovala bydlení hypotékou. Průzkum ukazuje, že 18 % Čechů plánuje hypotéku, zatímco pětina ji už má. Sedm procent ji plánuje v následujících dvou letech, jedenáct procent později. Třicet procent Čechů, kteří nyní hypotéku plánují, očekává, že na splátku padne čtyřicet procent jejich příjmu.

Bezmála polovinu lidí s hypotékou čeká do dvou let refixace úvěru. Polovina předpokládá, že se po refixaci budou muset omezit. Novou úrokovou sazbu očekávají mezi čtyřmi a pěti procenty. Z těch, kteří refixovali loni, 24 % zvládá splácet hůře, čtyři procenta velmi špatně. Letos se očekává čtrnáct procent refinancovaných úvěrů.

Nejasné vyhlídky

ČNB zachovává opatrný přístup ve snižování úrokových sazeb, aby zabránila výraznějšímu vzplanutí inflace. Podobně opatrný přístup volí i americká centrální banka FED. Úrokové sazby v Česku pravděpodobně zůstanou v příštích letech v pásmu 3 až 5 %.

Pokles úrokových sazeb se projeví hlavně u krátkých fixací a variabilních sazeb. U delších fixací nyní pokles neočekáváme kvůli vysokým cenám peněz na trhu. Výraznější poklesy hypotečních sazeb se dají očekávat po 1. září, kdy banky získají větší jistotu, že si klienty udrží po celou dobu fixace.

Pokud tedy uvažujete o koupi nemovitosti, rozhodně nedoporučujeme otálet. Jisté je, že současné vysoké úrokové sazby budou klesat, a pokud si zvolíte krátké fixační období, za 3 roky budou sazby jinde. Cena nemovitosti na vás však nepočká, tak nečekejte ani vy. Ozvěte se nám pro srovnání hypotéky, ať si ulovíte svou vysněnou nemovitost co nejdřív. Nadcházející léto tomu nahrává – málokdo totiž chodí na prohlídky!