Úroková sazba není všespásná

Drtivá většina klientů se ptá na výši úrokové sazby, kterou vnímají jako hlavní ukazatel nákladů. Ale to je jen část příběhu. Při porovnání hypoték je potřeba podívat se hlouběji. Do hry vstupují náklady na provoz hypotéky, náklady na pojištění, které může nebo nemusí být podmínkou či poplatky za úřady.

Hypotéka není jen o úrocích

Úroky jsou sice nejviditelnější složkou hypotéky, ale zdaleka ne jedinou. Nové hypoteční úvěry jsou často spojené s dalšími náklady, které se mohou na celkové částce výrazně podepsat. Mezi tyto výdaje patří například:

• pojištění schopnosti splácet,
• pojištění nemovitosti,
• poplatek za odhad nemovitosti,
• poplatek za zpracování úvěru,
• náklady na vkladové řízení do katastru,
• poplatky za vedení běžného či úvěrového účtu,
• ověření podpisů,
• náklady na čerpání úvěru,
• poplatek za notářský zápis.

Aby bylo možné všechny tyto výdaje zahrnout, banky zpravidla využívají ukazatel RPSN – roční procentní sazba nákladů, který by měl celkové náklady vystihovat lépe než jen samotná úroková sazba. Ale je tomu tak doopravdy?

Problémy s RPSN

I když RPSN nabízí komplexnější pohled než samotný úrok, nedokáže vám vždy poskytnout úplný obrázek. Hlavním důvodem je, že v okamžiku porovnání hypoték, ještě nemusíte znát všechny detaily. Třeba kolik budete platit za pojištění nemovitosti, zda bude nutný notářský zápis nebo na kolik vás vyjde ověřování podpisů.

Dalším úskalím je, že pokud vám banka nebo poradce vyjedná slevu na některém z poplatků, například za odhad nebo zpracování žádosti, kalkulačky bank s těmito úpravami nepočítají a už se dostáváte na nepřesná čísla. RPSN tak zůstává navržené pro standardní poplatky a nemůže zohlednit jakékoliv individuální úlevy.

Spočítejte si vše v nominálu

Nejlepším způsobem, jak si udělat jasno, je zaměřit se na konkrétní čísla. Spočítejte si, kolik zaplatíte ročně na úrocích, jaké budou vaše měsíční splátky a jak vysoké jednorázové náklady vás čekají. Z těchto údajů pak snadno zjistíte, která hypotéka je pro vás výhodnější.

Například pokud první hypotéka vyjde na 12 000 Kč měsíčně a její jednorázové náklady budou 8 000 Kč, zatímco druhá nabídka bude mít měsíční splátku 11 500 Kč a jednorázové náklady 5 000 Kč, hned je jasné, co vás vyjde levněji. Čísla v korunách vám vždy poskytnou přehlednější informace než procentní ukazatele.

Metoda výpočtu úroků

Kromě poplatků spojených se sjednáním hypotéky se úroková sazba může lišit ještě v jednom drobném detailu, a tím je metoda výpočtu úroků. Ačkoliv se může zdát, že u anuitního splácení hypoték není prostor pro velká překvapení, existuje skrytý rozdíl, o kterém mnoho lidí neví. Úroky u hypotéky se totiž nevypočítávají vždy stejně. V praxi se nejčastěji setkáte se dvěma přístupy:

Německý (30/360):

Tento způsob počítá každý měsíc jako třicetidenní a rok jako 360 dní. Jde o metodu běžně používanou u nás.

Francouzský (ACT/360):

Tady se pracuje s reálným počtem dní v každém měsíci, ale stále s rokem o 360 dnech. Tento přístup je hojně využíván v zahraničí.

A jaký to má ve skutečnosti dopad? Představte si hypotéku 3 000 000 Kč na 30 let s úrokem 2,5 % ročně. Pokud byste úroky počítali francouzskou metodou ACT/360, bude vaše měsíční splátka o 97 korun vyšší. A s rostoucí výší hypotéky nebo úrokové sazby se tento rozdíl ještě zvyšuje.

Chtějte službu

Kromě úrokové sazby může být zásadním ukazatelem při srovnání hypoték také služba. Kdo vám hypotéku zajistí? Bude to novopečený bankéř na pobočce banky, kterého tam za půl roku nepotkáte? Sjednání hypotéky a následný servis se vyplatí řešit s odborníkem, který už má něco za sebou a máte jistotu, že se mu (anebo alespoň jeho domovské firmě) pokaždé dovoláte. Výhodou navíc je, že na hypotéku nemusíte myslet. Hypoteční specialista se vám po dobu fixace přinejmenším jednou ozve (podle délky fixace), aby s vámi probral aktuální situaci.

A proč na tom tak záleží? Změny potkáváme na každém kroku a hypotéka je dlouhodobá záležitost. Při splácení vás rozhodně potkají některé životní události jako třeba výměna zaměstnání, založení rodiny či rozvod. Možná změníte názor na lokalitu, kde žijete, možná vás práce popožene do jiného koutu země, nebo se rozhodnete hypotéku předčasně splatit. Ať tak či tak, je příjemnější zavolat na uložené číslo v telefonu, než se po bankovních infolinkách horko těžko dotloukat na ochotného, a hlavně schopného bankéře.

Úroková sazba hypotéky, byť často považovaná za hlavní indikátor nákladů, není jediným faktorem, který by měl být při výběru uvážen. Ukazatel RPSN sice nabízí komplexnější pohled, ale také není vždy zcela přesný, protože nezohledňuje individuální slevy nebo specifické podmínky. Proto je důležité zaměřit se na konkrétní čísla, a kromě finančních aspektů hraje důležitou roli i kvalita služeb a podpora během splácení, která může usnadnit řešení nečekaných životních situací spojených s dlouhodobým závazkem. Při srovnání hypoték doporučujeme využít odborný servis.