Hypoteční rok 2026 nebude příliš růžový

Základní sazba ČNB zůstává, nejistota přetrvává

Česká národní banka ponechala základní úrokovou sazbu na úrovni 3,5 % a ani na konci roku 2025 nepřistoupila k další změně. Tento krok neznamená ani zlevňování, ani zdražování úvěrů. Spíše potvrzuje, že centrální banka vyčkává na jasnější vývoj ekonomiky.

Inflace sice zůstává relativně pod kontrolou, ale v ekonomice přetrvávají rizika: rychlý růst mezd, vysoké výdaje veřejného sektoru nebo zdražování služeb. Právě tato nejistota je hlavním důvodem, proč ČNB zatím nemá prostor pro další snižování sazeb a proč banky nemají důvod výrazně zlevňovat hypotéky.

Hypoteční sazby: dno je pravděpodobně za námi

Průměrné nabídkové sazby hypoték se v závěru roku 2025 pohybovaly kolem
4,8–5 %. V průběhu roku došlo k mírnějšímu poklesu, ale později se ve srovnání hypoték opět promítlo zdražování. Vývoj bohužel naznačuje, že období rychlejšího zlevňování skončilo. Naopak se mnoho komerčních bank uchýlilo ke zdražování a nevypadá to, že by se jejich strategie měla brzy změnit.

Silná poptávka banky netlačí ke slevám

Dalším faktorem je trvale vysoký zájem o vlastní bydlení. Objem nových hypotečních úvěrů i refinancování v roce 2025 překonal celý předchozí rok, což bankám dává komfortní pozici. Konkurence mezi nimi už nefunguje tak, že by se předháněly v co nejnižších sazbách. Výhodné úroky se jim totiž přestávají vyplácet.

Zároveň platí, že nemovitosti dál zdražují. I kdyby úrokové sazby v budoucnu mírně klesly, vyšší pořizovací ceny bytů a domů budou celkovou dostupnost bydlení jen dál zhoršovat.

Refixace v roce 2026: pro mnoho klientů zásadní zlom

Jedním z největších témat letošního roku bude refixace. Přibližně polovině klientů s hypotékou skončí v roce 2026 fixační období. Často jde o úvěry sjednané v době pandemie, kdy se sazby pohybovaly mezi 2 a 3 %.

Pro tyto klienty bude znamenat nová fixace dramatický nárůst měsíčních splátek. Banky už jim tak nízké úroky nabídnout nemohou a rozdíl může jít do tisíců korun měsíčně. O to důležitější bude včasné řešení, tedy vyjednávání s bankou, refinancování nebo úprava délky fixace.

Naopak klienti, kteří si brali hypotéky v letech 2022–2023 se sazbami kolem 5–6 %, mohou při refixaci mírně ušetřit, pokud se sazby udrží pod pětiprocentní hranicí. Tady je ale potřeba opět provést srovnání hypoték a nechat si sazby ověřit. Rozhodující přitom není pouze úroková sazba, ale suma úroků zaplacená za celé fixační období.

Investiční hypotéky pod tlakem regulace

Od roku 2026 navíc vstupují v platnost přísnější pravidla pro investiční hypotéky. U úvěrů na třetí a další nemovitost nebo na bydlení určené k pronájmu bude možné financovat maximálně 70 % hodnoty nemovitosti a celkové zadlužení nebude smět překročit sedminásobek ročního čistého příjmu.

Tento krok povede k dalšímu zpřísnění podmínek ze strany bank a nepřímo i k tlaku na vyšší úrokové sazby, zejména u investičních úvěrů.

Co vás čeká?

Rok 2026 nebude o levných hypotékách, ale o chytrých rozhodnutích. Při sjednání nových hypotečních úvěrů bude klíčové realistické nastavení rozpočtu a práce s delším horizontem. Pro stávající klienty pak především včasná příprava na refixaci.

V prostředí, kde se sazby drží vysoko a dostupnost bydlení se zhoršuje, hraje kvalitní finančního poradenství zásadní roli. Proto nespoléhejte na jednu banku a obraťte se na hypoteční specialisty, kteří pro vás porovnají celý trh*.

*Porovnáváme všechny banky, které spolupracují s externími partnery.