31 leden
2025
KATEGORIE NOVINKY

Jste OSVČ? Vyhněte se šoku při žádosti o hypotéku

Marie Texlerová
Napsal MARIE TEXLEROVÁ
Při posuzování příjmu žadatele, který je OSVČ, se často setkáváme s nepochopením u klientů. Příjmy podnikatelů bývají přece často násobně vyšší než příjmy zaměstnanců, a přesto z nich banky akceptují méně. Proč? Nezapomínejte, že pokud máte vysoké obraty, stále se ale jedná o příjmy hrubé. Banky na výpočet příjmů podnikatelů aplikují nejrůznější pravidla a hypotéka pro podnikatele tak někdy může být tou pravou noční můrou.

Specifika OSVČ oproti zaměstnancům – proč je posuzování příjmu složitější

První důvod, proč to tak může být, je už výše zmíněná skutečnost, že příjmy, které chodí podnikateli na účet, teprve podlehnou zdanění. Jejich reálná výše se tedy sníží. Jak se snižuje? V zásadě lze říci, že u podnikatelů, kteří podávají DP a daní paušálem, se snižuje podle procent výdajového paušálu. Ale u podnikatelů, kteří vedou daňovou evidenci nebo účetnictví, může být reálný zisk ještě o dost nižší. Jiným případem je potom příjem v režimu paušální daně.

Dalším důvodem, proč je posuzování příjmu složitější, je i častá nestabilita příjmu. Pokud jste podnikatel, nemusíte mít příjmy pravidelné a často se stane, že se některý měsíc na vašem účtu neobjeví žádná příchozí transakce. To potom hraje roli zejména v případě paušální daně, kde chtějí některé banky vidět vysloveně každoměsíční pravidelný příjem, a to po dobu celého roku.


Rozdíly v přístupu k zaměstnancům a OSVČ

Rozdíl mezi posuzováním příjmu u OSVČ a zaměstnanci je zřejmý. Zaměstnanec uvede čistý měsíční příjem, který už mu zůstane a dál se nezmění. Oproti tomu OSVČ nic podobného (a už vůbec ne aktuálního) doložit nemůže. Příjem u podnikatelů se při sjednání hypotéky počítá z daňového přiznání za poslední (někdy i dvě) zdaňovací období. Vychází se přitom z příjmu za celý rok.

Pro velkou část bank je rozhodující řádek 37, pro některé 113 či 104. Pokud by vás dokonce potkalo záporné daňové přiznání, tak na hypotéku rovnou zapomeňte.

Pokud uplatňujete zdanění výdajovým paušálem, bude rozhodovat, jakým přesně. V případě osob vykonávajících mentální činnost s paušálem 40 %, bude snazší dobrat se kýžené hypotéky, na rozdíl od osob manuálně pracujících s paušálem 80 %. Nezapomínejte totiž, co vlastně paušál říká. Osmdesátiprocentní paušál dává bance jasnou zprávu: „Ze všech peněz, které vydělám, dám 80 % na náklady a zbyde mi jenom 20%.“ Představte si tedy úplně jednoduše, že větší část peněz, které máte uvedené v řádku 101, prostě banka vůbec nezapočítá.

I když daňové přiznání nepodáváte a využíváte režim paušální daně, stejně se banka bude ptát na oblast vašeho podnikání. I zde se uplatňují tzv. kódy CZ NACE a i zde se bude přihlížet k tomu, zda pracujete duševně či manuálně. Nejde tedy plošně říci, jak výraznou výhodou je být či nebýt v paušální dani. Myšleno teď z pohledu sjednání hypoték.

Co je paušální daň a jak funguje pro OSVČ

Paušální daň je pevná měsíční částka, kterou OSVČ zasílají finančnímu úřadu. Nahrazuje zálohy na sociální a zdravotní pojištění i daňové přiznání. Paušální daň je určena OSVČ, které nejsou plátci DPH, a nelze u nich uplatnit daňové slevy.

Paušální daň zahrnuje:

  • daň z příjmu,
  • zálohy na sociální pojištění,
  • zálohy na zdravotní pojištění.

Platí se jedna částka na stanovený účet. Její výše závisí na příjmech a je rozdělena do tří pásem:

1. pásmo: příjmy do 1 000 000 Kč (nebo do 1 500 000 či 2 000 000 Kč při splnění podmínek), částka 8 716 Kč měsíčně.

2. pásmo: příjmy do 1 500 000 Kč (nebo do 2 000 000 Kč při splnění podmínek), částka 16 745 Kč měsíčně.

3. pásmo: příjmy do 2 000 000 Kč, bez ohledu na typ činnosti, částka 27 139 Kč měsíčně.

Klienti, kteří podávají daňové přiznání mají nevýhodu zejména v oblasti podnikání. Čím vyšší výdajový paušál uplatňují, tím menší příjem jim banka uzná. V některých případech a u některých institucí je možné využít obrácený výdajový paušál- tzn. že banka akceptuje nižší procento výdajů, anebo čestné prohlášení o skutečných výdajích.

Výhody a nevýhody pro klienty v paušálním režimu

Pokud si z porovnání hypoték klient zvolí banku, která do příjmů zahrnuje pouze příjem ze tří posledních měsíců, může si výrazně polepšit- pokud samozřejmě v poslední době nezažil větší propad. Jsou ale také banky, které vyžadují, aby měl příjem charakter „zaměstnání“, tedy aby klientovi chodila podobná výše příjmu každý měsíc, s maximálně jedním vynecháním během roku.

Jak na plánování hypotéky s DP

Při plánování hypotéky doporučujeme přemýšlet dopředu. Pokud na ičo chcete nakoupit auto či jiné vybavení a dát je do odpisů, hypotéku si rozmyslete. Anebo naopak, rozmyslete nákup. Odpisové položky nebo výdaje vyšší než příjmy, mohou z nadějného daňového přiznání udělat daňové přiznání nepoužitelné. Stačí, aby se v kolonce 37 nebo 104 objevila záporná položka.

Banky zároveň stanovují, jak dlouho je potřeba, abyste podnikali. Zpravidla musíte předložit jedno uzavřené zdaňovací období, tedy podnikání 12 měsíců, ale setkáte se i s bankami, kterým stačí jedno uzavřené daňové přiznání a podnikání 6 měsíců.

Doporučujeme se na sjednání hypotéky předem připravit. K tomu patří již výše zmíněné zvážení odpisů a optimalizace výdajů. Právě optimalizace výdajů často zaviní, že bance váš příjem nepostačí.

Pokud pro vás tato varianta nepřipadá v úvahu, ještě je možné přibrat k žádosti spolužadatele- například partnera či partnerku, který má příjem ze zaměstnání. Dohromady už vaše příjmy mohou bez problémů pokrýt náklady na sjednání hypotéky.

 

Obecně lze říci, že schválení hypotéky pro podnikatele podléhá přísnějšímu hodnocení příjmů, než je tomu v případě zaměstnanců. Proto doporučujeme před sjednáním hypotéky konzultaci s finančním poradcem, který vám dokáže poradit, jaké daňové přiznání je příliš nízké a dá vám tipy na banku, která hodnotí příjmy OSVČ benevolentněji. Nejdůležitějším podkladem k tomu je uzavřené daňové přiznání, z něhož poradce dokáže vypočítat přesně, kolik vám která banka zakceptuje.

Máte obavy z posílání daňového přiznání mailem? Přečtěte si náš článek Doba plná podvodníků a ujistěte se, že nám své DP poslat můžete.

Je nám jasné, že pro OSVČ může být získání hypotéky pro podnikatele zklamáním nebo oříškem, ale jsme si jisti, že pokud o svých finančních cílech přemýšlíte dlouhodobě, není to neřešitelný problém. Spolupráce s finančním poradcem a dlouhodobé finanční plánování je způsob, jak se dobrat svých cílů s jistotou oproti porovnání se situací, kdy svá finanční rozhodnutí ponecháváte náhodě.

Hypoteční kalkulačka

VÝHODY
RÁDI VÁM POMŮŽEME S VYŘÍZENÍM HYPOTÉKY
Jan Škarban
Jan Škarban skarban@amj.cz 733 150 920
  • Matouš Hejduk

    Zkušenost s AMJ Finance a jmenovitě pak s paní Andreou Suchomelovou mám výhradně pozitivní. Vstřícnost a nasazení paní Suchomelové při vyřizování hypotéky moc cením. (Translated by Google) My experience with AMJ Finance, and in particular with Ms. Andrea Suchomelová, has been exclusively positive. I really appreciate the helpfulness and commitment of Mrs. Suchomelá in handling the mortgage.

  • Ondrej Beluský

  • Eliška Novotná

    Chtěla bych moc doporučit společnost AMJ Finance a pana Škarbana. Pomohl nám vyřídit naší hypotéku, odpovídal na naše otázky a vše srozumitelně vysvětlil. Celkově jsme s jeho službami moc spokojeni a všem, kdo uvažují nebo řeší hypotéku bych určitě pana Škarbana doporučila. (Translated by Google) I would like to highly recommend AMJ Finance and Mr. Škarban. He helped us with our mortgage, answered our questions and explained everything clearly. Overall, we are very satisfied with his services and I would definitely recommend Mr. Škarban to everyone who is considering or dealing with a mortgage.

    Zobrazit více
  • Veronika Tichá

    Chci vyjádřit své velké poděkování a obdiv k práci paní Suchomelové. Její přístup je nejen profesionální, ale také velmi lidský a empatický. Od prvního setkání mi bylo jasné, že se nejedná o někoho, kdo by mi chtěl pouze něco “prodat”, ale o skutečnou odbornici, která má zájem porozumět mým potřebám a pomoci mi najít nejlepší řešení. Andrea mi dokázala srozumitelně vysvětlit složité finanční pojmy a přehledně mi ukázala možnosti, jak zlepšit svou finanční. Velmi oceňuji i to, že se mi věnovala s maximální trpělivostí, ať už šlo o drobné otázky, nebo větší rozhodnutí. Její znalosti trhu a aktuálních trendů jsou obdivuhodné, stejně jako její schopnost předvídat možné situace a připravit na ně optimální strategie. Díky ní mám větší jistotu ohledně své finanční budoucnosti a také klid, že mám vedle sebe někoho, komu mohu plně důvěřovat. Doporučuji paní Andreu Suchomelovou všem, kteří hledají zkušenou, spolehlivou a přátelskou finanční poradkyni. Je to žena, která vám nejen pomůže s financemi, ale také vás inspiruje k tomu, abyste si více věřily v plánování své budoucnosti. Děkuji za vše, paní Suchomelová! (Translated by Google) I want to express my great thanks and admiration for the work of Mrs. Suchomelá. Her approach is not only professional, but also very human and empathetic. From the first meeting, it was clear to me that this is not someone who just wants to "sell" me something, but a real expert who is interested in understanding my needs and helping me find the best solution. Andrea was able to explain complex financial concepts to me clearly and clearly showed me the options to improve my financial situation. I also really appreciate the fact that she dealt with me with maximum patience, whether it was small questions or bigger decisions. Her knowledge of the market and current trends is admirable, as is her ability to anticipate possible situations and prepare optimal strategies for them. Thanks to her, I have more certainty about my financial future and also the peace of mind that I have someone by my side whom I can fully trust. I recommend Ms. Andrea Suchomelová to everyone who is looking for an experienced, reliable and friendly financial advisor. She is a woman who will not only help you with your finances, but also inspire you to have more confidence in planning your future. Thank you for everything, Ms. Suchomelová!

    Zobrazit více
  • Jan Kerbach

    Služby AMJ Finance mohu všem s klidným svědomím vřele doporučit. Svým odborným a profesionálním přístupem mi pomohli dotáhnout poměrně komplexní případ sjednávání hypotéky a po cestě si poradit se všemi externími překážkami, a že jich nebylo málo.. díky (Translated by Google) I can warmly recommend the services of AMJ Finance to everyone with a clear conscience. With their expert and professional approach, they helped me complete a rather complex case of negotiating a mortgage and deal with all the external obstacles along the way, and there were not a few of them.. thanks

    Zobrazit více
  • tomas tvrdy

  • Lenka Melichova

    Děkuji za velmi pečlivé vedení v problematice vyřizování hypotéky. Paní Suchomelová vše velice podrobně vysvětlila, ochotně odpovídala na dotazy a pomohla nám dotáhnout vyřizování hypotéky do zdárného konce. (Translated by Google) Thank you for the very careful guidance in dealing with the mortgage. Mrs. Suchomelová explained everything in great detail, willingly answered questions and helped us to bring the mortgage settlement to a successful conclusion.

  • Hedvika Vávrová

    vřele doporučuji společnost AMJ každému, kdo hledá komplexní služby v rámci pojištění, finančních produktů, plánování a právních služeb. Velmi oceňuji komunikaci p.Sirového, kdy Vám vše vysvětlí, věnuje Vám čas a je vždy poblíž, když potřebujete pořešit něco ohledně Vašich investicí. (Translated by Google) I highly recommend AMJ to anyone looking for comprehensive insurance, financial products, planning and legal services. I really appreciate Mr. Sirové's communication, when he explains everything to you, takes his time and is always nearby when you need to resolve something regarding your investments.

    Zobrazit více
  • Jaroslav Hloušek

  • Tomáš Veselý

    Jsem naprosto nadšen se službami a ochotou paní Suchomelove z amj finance . Kdyby většina lidi měla stejný přístup jako paní Suchomelova , bylo by nám všem lépe . Děkuji (Translated by Google) I am absolutely delighted with the services and willingness of Mrs. Suchomelova from amj finance. If most people had the same attitude as Ms. Suchomelova, we would all be better off. Thank you